一、项目大纲

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前言 9
第一章 总论 12
1.1 项目概况 12
1.1.1 项目名称 12
1.1.2 项目承办单位 12
1.1.3 项目建设方案及内容 12
1、 项目发展定位 12
2、项目建设内容概述 12
1.1.4 项目经济效益规模 15
1.1.5 项目投资估算和资金筹措 16
1、项目总投资估算 16
2、资金筹措方案 16
1.1.6项目拟建地址 16
1.1.7 建设性质 17
1.1.8 建设工期 17
1.2 项目主要建设经济指标 17
1.3报告编制依据和研究范围 19
1.3.1研究范围与误差控制 19
1.3.2项目指导思想 20
1.4可行性研究报告编制原则 21
1.5 承办单位基本情况 22
1.6可行性研究结论 22
第二章 项目的必要性与可行性 24
2.1 项目发起理念与初衷 24
2.1.1 产业整合建设背景 24
2.1.2 化州市合江镇“橘红”电影文化特色小镇建设背景 26
2.2项目的必要性 28
2.2.1 项目的建设有利于解决化州橘红产业发展瓶颈的系列诟病 28
2.2.2 项目的建设有利于促进项目地经济发展 29
2.2.3项目的建设有利于丰富化州市人民军事文化生活，提高全民素质 30
2.2.4 项目的建设有利于解决周边乡村的贫困问题 30
2.2.5项目的建设有利于解决合江镇发展局限的问题 31
2.2.6项目的建设有利于提高政府公众形象 32
2.3项目的可行性因素 33
2.3.1 国家政策层面的大力支持具备可行性因素 33
2.3.2项目模式具备可行性因素 33
2.3.3项目财务指标具备可行性因素 34
第三章 市场需求与案例分析 36
3.1 市场需求分析 36
3.1.1 广东及珠江三角洲将成为旅游休闲转型先发区 36
3.1.2 休闲度假成为消费升级的基本特征 36
3.1.3 休闲旅游度假成为新富阶层的生活方式 37
3.2  目标客源市场分析 37
3.2.1 旅游度假客户和橘红商旅人员 37
3.2.2 第二居所的度假市场 38
3.2.3 商务会议旅游 38
3.2.4 商务培训市场 39
3.2.5 一二三级目标客源市场 39
3.3类似项目经典案例分析 40
3.3.1无锡田园东方 40
3.3.2 多利成都农庄 40
3.3.3.蓝城农庄小镇 41
3.3.4嘉年华乐园 41
3.3.5农业迪士尼 41
3.4 世界经典案例与借鉴之处 42
3.4.1台湾 42
3.4.2韩国 43
3.4.3日本 44
3.4.4美国 45
3.4.5德国 46
第四章 项目规划内区域规模与运营模式介绍 48
4.1 化州市合江镇“橘红”电影文化特色小镇项目模式分析 48
4.1.1项目规划原则 48
4.1.2服务特色 49
4.1.3空间布局 49
4.2 项目空间布局 50
4.2.1 景区大门综合服务中心 50
4.2.2 农业种植吸引核（ABC区域） 51
1、空间布局 51
2、年产规模 54
4.2.3 综合农业吸引核（D区） 55
2、年产规模 58
4.2.4 影视基地 58
4.2.5 初、深加工区域 63
4.2.6 休闲农家乐采摘区 65
4.2.7 酒店 68
4.2.8 训练拓展基地 69
4.2.9 红色文化区 74
4.2.10 人才招揽中心 76
4.2.11 高端农业休闲区 77
4.2.12 其他区域 78
4.3 精准扶贫社会效益分析 82
4.3.1 养殖区（开心农牧场）经济效益带动 82
4.3.2 农家乐（高标农田） 83
4.3.3 精准扶贫带动分析 83
第五章 项目建设条件与选址分析 84
5.1 选址原则 84
5.2 建设条件分析 84
5.2.1地理位置 84
5.2.2自然条件 85
5.2.3 项目用地类别及基本情况 86
5.2.4 其它建设条件 87
第六章建设内容和规模 90
6.1确定方案的依据和原则 90
6.2 项目总体规划方案 90
6.2.1策划构思 90
6.1.2策划重点和定位 91
6.1.3 具体辅助型设计 91
6.2项目主体建筑工程 92
6.3公用及辅助工程 94
6.3.1给排水工程 94
6.3.2变配电工程 95
6.3.3动力照明及防雷工程 96
6.3.4消防工程 96
第七章环境影响评价  98
7.1环境评价依据及执行标准 98
7.2 项目建设与运营过程对环境的影响 98
7.2.1项目建设期 98
1、环境空气影响分析 99
2、水环境影响分析 99
3、声环境影响分析 99
4、固体废弃物环境影响分析 100
7.2.2项目运营期 100
1、环境空气影响分析 100
2、水环境影响分析 100
3、声环境影响分析 100
4、固体废弃物环境影响分析 100
7.3环境保护措施及治理方案 101
7.3.1项目施工期环保措施 101
1、废气及扬尘污染控制环保措施 101
2、污水环保措施 101
3、噪声环保措施 102
4、固体废弃物环保措施 102
7.3.2运营期环境保护措施 103
1、大气污染环保措施 103
2、污水处理环保措施 103
3、噪声污染环保措施 103
7.4环境影响评价结论 103
第八章劳动安全卫生与消防 104
8.1危害因素和危害程度分析 104
8.1.1施工作业 104
8.1.2用电设备 104
8.1.3室内空气质量 104
8.2安全措施方案 104
8.3消防设施 105
8.3.1消防用水 105
8.3.2消防设备 106
8.3.3消防用电 106
第九章循环经济与节能节水措施 107
9.1编制依据 107
9.2设计原则和基本要求 107
9.2.1绿色设计原则 107
9.2.2资源最佳利用原则 107
9.2.3能源消耗最小原则 107
9.2.4零污染原则 108
9.2.5技术先进原则 108
9.2.6加强控制管理，节约能源 108
9.3绿色建筑设计措施 108
9.3.1给排水 108
9.3.2电气 108
9.4节能措施 109
9.4.1采取新的节能技术和新工艺 110
9.4.2公用工程节能措施 110
1、供电专业节能措施 110
2、热水系统节能措施 110
9.4.3建筑节能措施 110
9.4.4其他节能措施 110
9.5节水方案 111
9.5.1雨水利用方案 111
9.5.2节水措施 111
第十章项目招标 113
10.1 项目建设模式 113
10.2 项目组织机构及职责 113
10.3 项目投资管理 114
10.4 质量管理 114
10.5 工程进度管理 115
10.6 合同管理 115
10.7 协调管理与拆迁工作 116
10.7.1 协调管理 116
10.7.2 拆迁方案 116
10.8 安全和文明施工 117
10.9 资金管理 117
10.10项目招标 117
1、招标范围 117
2、招标工作机构人员组成 117
10.2项目实施进度计划 118
第十一章投资估算与资金筹措 120
11.1投资估算范围依据 120
11.1.1 投资估算范围 120
11.1.2 投资估算参考范围 120
11.2总投资估算 120
11.2.1建设投资估算 120
11.2.2项目总投资 121
11.3项目筹措方式与资金使用 121
11.3.1 资金筹措方式 121
11.3.2资金使用 121
               第十二章财务分析 122
12.1基础数据与参数选取 122
12.2 编制依据 123
12.3收入测算 123
12.3.1农产品营业收入 123
12.3.2 项目地产产业收入 124
12.3.3 旅游收入费用 124
12.3.4项目收入合计 125
12.4销售税金及附加 125
12.5 成本核算 125
12.5.1 外购原料以及动力 125
12.5.2 固定资产折旧与无形资产摊销 125
12.5.3人员工资福利 125
12.5.4修理费 126
12.5.5财务费 126
12.5.6管理费用 126
12.5.7销售费用 126
12.5.8 成本总计 126
12.6 利润核算 126
12.7财务评价分析 127
12.7.1盈利能力分析 127
12.7.2财务内部收益率 128
12.7.3财务净现值FNPV 129
12.7.4项目投资回收期Pt 129
12.7.5总投资收益率（ROI） 129
12.8财务生存能力分析 130
12.9 不确定性分析 130
12.9.1 敏感性分析 130
12.9.2盈亏平衡分析 131
12.9评价结论 131
第十三章效益分析 132
13.1区域经济效益分析 132
13.2社会效益分析 132
1、社会影响分析 132
2、社会风险分析 133
第十四章　风险分析 134
14.1项目主要风险因素识别 134
14.2防范和降低风险对策 134